Subastas judiciales en Madrid

Representamos al ejecutante, al ejecutado y a quien quiere pujar en subastas judiciales de inmuebles y bienes muebles tramitadas en el Portal de Subastas del BOE. Seguimos cada subasta desde la convocatoria hasta la adjudicación, la inscripción y la toma de posesión, con las reglas que introdujo la Ley Orgánica 1/2025

  • Portal de Subastas del BOE
  • Adjudicación y cesión de remate
  • Inscripción y toma de posesión
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Qué hace el procurador en una subasta judicial

La subasta judicial es la venta forzosa de un bien embargado o hipotecado para pagar al acreedor. Desde 2015 se celebra siempre de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, bajo la dirección del letrado de la Administración de Justicia. El procurador interviene en todas las fases. Pide que se convoque, revisa el avalúo y la certificación de cargas, sigue las pujas y, tras el cierre, tramita la aprobación del remate, el pago del precio, el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas.

La Ley Orgánica 1/2025 cambió las reglas para las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025: depósitos más altos para pujar, veinte días de subasta sin prórrogas y nuevos porcentajes para aprobar el remate. Las ejecuciones anteriores siguen con el régimen antiguo, y conviene saber cuál se aplica antes de pujar.

Además, el juzgado puede encargar al procurador actuaciones materiales de la ejecución. La ley excluye las ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual y los lanzamientos de ocupantes tras la subasta de una vivienda habitual.

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A quién representamos en una subasta judicial

A cualquiera de las partes y a los terceros que quieren adquirir el bien, en subastas acordadas por los tribunales de la Comunidad de Madrid.

Ejecutante

Entidades financieras, comunidades de propietarios y acreedores que quieren cobrar con la venta del bien. Pedimos la subasta, participamos en ella si interesa a su cliente y tramitamos la cesión de remate a un tercero.

Ejecutado

Deudores que necesitan que el bien se venda al mejor precio. Les ayudamos a presentar a un tercero que mejore la postura cuando no alcanza el mínimo legal, o a cerrar un convenio de realización con el acreedor.

Postores e inversores

Particulares y empresas que quieren pujar. Antes del depósito revisamos cargas, ocupantes y régimen aplicable; después, les representamos hasta la inscripción y la toma de posesión.

Acreedores posteriores

Titulares de cargas inscritas después de la que se ejecuta. Defendemos su posición en el reparto del precio y, cuando conviene, tramitamos la cesión del remate.

¿Quiere pujar en una subasta judicial?

Envíenos el enlace del Portal de Subastas y revisamos cargas, ocupantes y depósito antes de que haga su oferta.

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Fases de una subasta judicial, de la tasación a la posesión

Así se desarrolla hoy una subasta en el Portal del BOE, con las reglas aplicables a las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025.

Avalúo y certificación de cargas

Se fija el valor del bien para la subasta y se obtiene la certificación de cargas del Registro. Revisamos ambos: un avalúo bajo o una carga mal valorada cambian el resultado.

Convocatoria y anuncio

El letrado de la Administración de Justicia convoca la subasta, que se publica en el BOE y en el Portal de Subastas con el valor, las cargas y la situación posesoria del bien.

Depósito para pujar

Hay que consignar el 20 % del valor en inmuebles y el 10 % en bienes muebles, con un mínimo de 1.000 euros. El letrado puede elevar o reducir ese porcentaje.

Pujas

La subasta dura veinte días naturales, sin prórroga por pujas de última hora. No puede terminar en fin de semana, festivo nacional, agosto ni entre el 24 de diciembre y el 6 de enero.

Aprobación del remate

Al cierre, el letrado aprueba el remate si la mejor postura alcanza el mínimo legal o abre los plazos de mejora. En inmuebles, el mejor postor paga el resto del precio en veinte días.

Adjudicación y posesión

Pagado el precio, se dicta el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas posteriores. Tramitamos la inscripción y, si hay ocupantes, la toma de posesión.

Cuándo se aprueba el remate de un inmueble

Para las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025, los artículos 670 y 671 de la LEC fijan estos umbrales sobre el valor por el que el inmueble sale a subasta:

  • Postura igual o superior al 70 %: el remate se aprueba al día siguiente del cierre.
  • Postura inferior al 70 %: el ejecutado tiene diez días para presentar a un tercero que ofrezca al menos el 60 % o pague toda la deuda.
  • Sin esa mejora: se aprueba si la postura llega al 50 % o cubre la deuda del ejecutante, con un mínimo del 40 %. Por debajo, decide el letrado de la Administración de Justicia.
  • Vivienda habitual del deudor: no se aprueba por menos del 70 %, salvo que la postura cubra toda la deuda; en ese caso, el mínimo es el 60 %.
  • Subasta sin postores: el ejecutante ya no puede pedir la adjudicación. Es el ejecutado quien puede designar a una persona dispuesta a quedarse el bien.
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En las ejecuciones iniciadas antes de esa fecha rigen los porcentajes anteriores, incluida la adjudicación al ejecutante cuando no hay postores. Antes de que nadie deposite un euro, le decimos qué régimen se aplica a su subasta.

Por qué nosotros

Subastas sin sorpresas después del cierre

Lo caro de una subasta no es la puja, sino lo que no se revisó antes: cargas, ocupantes o el régimen aplicable. Lo revisamos todo antes de que su cliente deposite.

Revisión previa

Analizamos la certificación de cargas, la situación posesoria y si la ejecución se rige por las reglas anteriores o posteriores a la LO 1/2025.

Control de cada plazo

Mejoras, pago del precio, cesión de remate: los plazos tras el cierre son de cinco a veinte días. Le avisamos de cada uno con tiempo.

Expediente siempre accesible

Las resoluciones y escritos de cada concurso están en su área privada, ordenados por sección y fecha.

Resolvemos sus dudas

Preguntas frecuentes sobre subastas judiciales

Lo que más nos preguntan despachos e inversores antes de participar en una subasta.

¿Hace falta procurador para pujar en una subasta judicial?

No. Cualquier persona dada de alta en el Portal de Subastas del BOE y con el depósito constituido puede pujar. El procurador aporta valor antes y después: revisa cargas, ocupantes y régimen aplicable antes de depositar, y tras el cierre tramita el pago, la cesión de remate, la inscripción y la posesión.

En las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025, el 20 % del valor de subasta en inmuebles y el 10 % en bienes muebles, con un mínimo de 1.000 euros. En las anteriores rige el 5 %. Al cierre se devuelven los depósitos, salvo el del mejor postor y los de quienes hayan reservado postura.

Las cargas anteriores y preferentes a la que se ejecuta se mantienen, y el adjudicatario las asume. Las posteriores se cancelan con el mandamiento de cancelación. La situación posesoria figura en el anuncio y, tras la adjudicación, puede pedirse la posesión y el lanzamiento de los ocupantes sin título suficiente.

Es la posibilidad de que el ejecutante, o un acreedor posterior, ceda a un tercero el bien que se ha adjudicado. Tras la LO 1/2025 basta un escrito firmado por cedente y cesionario, presentado en los cinco días siguientes a que los autos queden pendientes del decreto de adjudicación.

Pierde el depósito, que se aplica a los fines de la ejecución, y la subasta se declara en quiebra. Si otros postores reservaron su postura, el remate puede aprobarse a favor del siguiente mejor postor. Por eso conviene tener la financiación cerrada antes de pujar.